◆まず、ニーズの把握からというステップをとります。 １．土地への愛着　２．安定収益の確保　３．相続税対策　４．所得税対策 　　などが土地所有者の基本的ニーズとなっていますがそれがいろいろ混合して複雑かつ多様な 　　ことが特徴ですがその所有者にとってどれが一番大切なニーズかを見つけていくことが有効 　　活用のコンサルティングの第一歩となります。 ◆重要なニーズが見つかりましたら次に有効活用を阻害するものは何かを探します。 １．計画立案に関するノウハウ　２．事業資金の調達　３．事業の実施に関する業務負担 ４．運営のマネージメントとメンテナンス等が上げられます。 　もっとも不安に思っている部分に焦点を絞ってそれを解決していくことがコンサルティングの 　コンサルティングの第二です。 　次が事業計画の企画・立案となります。ここで大切なことはリスクに対する認識とリスクヘッジ 　への最善の努力と選択が必要となります。

１．有効活用には…自己開発型、等価交換方式、土地信託方式、事業受託方式があります。 ２．有効活用不可能…処分、買い替えなどがあります。 ３．処分には宅地・マンション・戸建住宅の分譲を事業受託方式ですることもあります。

利用形態	特徴
賃貸事務所ビル	採算は非常によいが、立地が限定される。管理・運営は比較的容易である。
高級マンション	採算は非常によいが、一部の地域に限定される。企画のノウハウが必要とされる。
マンション・アパート	需要が多く、地域的に広範囲で可能である。管理・運営の煩雑さに留意することが必要。
社宅・独身寮	一括貸しで管理・運営は容易であるが建物に汎用性がなくなる。
店舗ビル	採算は比較的よいが、立地が限定される。店舗構成のノウハウがいる。
スポーツ施設	延べ面積貸しとなり、保証金・敷金が比較的多く資金的に楽である。低層利用が多く容積率が未利用となる。
郊外型店舗	投下資金は比較的少なく採算がよい。建物に汎用性がなく、盛衰が激しいのでリスク回避の手当てが必要である。
駐車場	需要はきわめて多いが安全管理面の配慮が必要である。

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